Polski
Dane z aktów notarialnych · do 10.2026
Czy ceny mieszkań w Warszawie spadną?
Zamiast zgadywać – liczymy. Mediana cen z aktów notarialnych z lat 2021–2026 dla całej Warszawy i 18 dzielnic, a do tego czynniki, które zdecydują o cenach w 2027 roku.
Krótka odpowiedź
W całej Warszawie mediana ceny z aktów nie spadła w żadnym roku od 2021 r. Ale w 2026 r. w 3 dzielnicach mediana jest niższa niż rok wcześniej – rynek się różnicuje.
- 16 666 złmediana za m², Warszawa 2026
- +58,1%od 2021 r.
- +7,2%2026 vs 2025
- 3dzielnice ze spadkiem w 2026
Wykres
Ceny mieszkań w Warszawie – wykres 2021–2026
Mediana ceny za m² ze wszystkich transakcji mieszkaniami (rynek pierwotny i wtórny). Wybierz dzielnicę, aby porównać ją z całą Warszawą.
Pokaż dane w tabeli
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (akty notarialne), opracowanie OnDom. Rok 2026 – dane do 10.2026, akty trafiają do rejestru z opóźnieniem. To mediana z rynku, nie wycena konkretnego mieszkania.
Dzielnice
Gdzie ceny już spadają, a gdzie rosną
Zmiana mediany ceny za m² rok do roku. Na górze dzielnice z najsłabszym wynikiem w 2026 r.
| Dzielnica | 2024 | 2025 | 2026 | 2025→2026 |
|---|---|---|---|---|
| Żoliborz | 20 852 | 22 432 | 21 361 | ▼−4,8% |
| Ochota | 17 324 | 17 027 | 16 531 | ▼−2,9% |
| Praga-Południe | 15 156 | 15 918 | 15 848 | ▼−0,4% |
| Wola | 19 200 | 20 151 | 20 176 | ▲+0,1% |
| Ursynów | 17 276 | 16 921 | 17 012 | ▲+0,5% |
| Targówek | 13 775 | 14 381 | 14 474 | ▲+0,6% |
| Mokotów | 17 481 | 18 245 | 18 411 | ▲+0,9% |
| Bielany | 16 346 | 16 213 | 16 561 | ▲+2,1% |
| Wesoła | 11 628 | 12 602 | 13 105 | ▲+4,0% |
| Śródmieście | 21 175 | 20 827 | 21 700 | ▲+4,2% |
| Białołęka | 11 621 | 13 022 | 13 731 | ▲+5,4% |
| Praga-Północ | 15 307 | 17 222 | 18 193 | ▲+5,6% |
| Włochy | 13 691 | 15 179 | 16 083 | ▲+6,0% |
| Wawer | 10 976 | 12 880 | 13 680 | ▲+6,2% |
| Wilanów | 16 116 | 17 664 | 19 142 | ▲+8,4% |
| Ursus | 11 272 | 13 455 | 14 849 | ▲+10,4% |
| Rembertów | 11 000 | 11 661 | 13 206 | ▲+13,2% |
| Bemowo | 15 150 | 14 384 | 17 056 | ▲+18,6% |
Ceny w zł/m², mediana z aktów notarialnych. Zmiana mediany może wynikać też z tego, jakie mieszkania sprzedano w danym roku (np. więcej nowych lub starszych). Kliknij dzielnicę, aby zobaczyć ceny na mapie.
Prognoza 2026–2027
Co zdecyduje o cenach mieszkań w 2027 roku
Nie podajemy jednej liczby „na przyszły rok” – nikt jej nie zna. Pokazujemy, od czego zależy kierunek cen. Ceny w całym mieście mogłyby spaść dopiero wtedy, gdy kilka z tych czynników zadziała jednocześnie w dół.
Kredyty
Niższe oprocentowanie i łatwiejszy kredyt zwiększają popyt i wspierają ceny. Droższy kredyt działa odwrotnie.
Podaż nowych mieszkań
Dużo nowych inwestycji w sprzedaży daje kupującym wybór i miejsce do negocjacji. Mało – podnosi ceny.
Popyt
Przeprowadzki do Warszawy, praca, studenci i inwestorzy kupujący pod wynajem utrzymują popyt w stolicy.
Koszty budowy i grunty
Ceny materiałów, wynagrodzenia i brak gruntów w dobrych lokalizacjach wyznaczają dolną granicę cen nowych mieszkań.
Jawność cen
Deweloperzy publikują ceny na dane.gov.pl, a akty notarialne pokazują ceny transakcyjne. Łatwiej porównać i negocjować.
Nasza ocena: dane z aktów pokazują, że Warszawa przestała rosnąć równo – część dzielnic już się zatrzymała lub cofnęła, inne dalej rosną. Dlatego zamiast czekać na „spadek cen”, lepiej sprawdzić cenę konkretnego budynku i okolicy. To opinia na podstawie danych, nie prognoza.
Pytania
Ceny mieszkań – najczęstsze pytania
Czy ceny mieszkań w Warszawie spadną?
Nikt nie zna przyszłych cen. Według aktów notarialnych mediana ceny metra w Warszawie wzrosła z 10 543 zł (2021) do 16 666 zł (2026), czyli o 58,1%. W tym okresie nie było roku, w którym mediana dla całej Warszawy spadła. Spadek w całym mieście wymagałby jednoczesnego pogorszenia dostępności kredytu, dużej podaży i słabszego popytu.
Czy ceny mieszkań gdzieś w Warszawie już spadają?
Tak. W 2026 r. mediana z aktów jest niższa niż rok wcześniej w dzielnicach: Żoliborz (−4,8%), Ochota (−2,9%), Praga-Południe (−0,4%). Zmiana mediany może wynikać też z tego, jakie mieszkania sprzedano w danym roku – dlatego warto patrzeć na konkretny budynek.
Skąd są dane o cenach na tej stronie?
Z Rejestru Cen Nieruchomości – to ceny z aktów notarialnych, czyli kwoty faktycznie zapisane w umowach, a nie ceny ofertowe. Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem, dlatego ostatnie miesiące są jeszcze niepełne. To dane o rynku, nie wycena konkretnego mieszkania.
Czy warto czekać z zakupem mieszkania na spadek cen?
To decyzja indywidualna. Czekając, płacisz czynsz lub ratę gdzie indziej i ryzykujesz, że ceny dalej wzrosną. Dobrą praktyką jest porównanie ceny konkretnego mieszkania z transakcjami w tym samym budynku i okolicy – wtedy wiesz, czy cena jest rynkowa.
Co wpływa na ceny mieszkań w 2027 roku?
Najważniejsze są: oprocentowanie i dostępność kredytów, liczba nowych mieszkań w sprzedaży, popyt (w tym przeprowadzki do Warszawy i inwestorzy), koszty budowy i gruntów oraz jawność cen, która ułatwia porównywanie ofert.
Jak sprawdzić, ile kosztowały mieszkania w moim bloku?
W Radarze cen OnDom wpisz adres – zobaczysz medianę z aktów notarialnych dla budynku i okolicy. Jeśli sprzedajesz, skorzystaj z wyceny online albo zamów bezpłatną wycenę u doradcy.
Bezpłatnie
Raport cen dla Twojej dzielnicy
Zostaw kontakt – Karol przygotuje zestawienie cen z aktów dla Twojej okolicy i powie, jak wygląda rynek w praktyce: ile trwa sprzedaż, jak negocjują kupujący, gdzie są okazje.
Karol Markiewiczdoradca OnDom